Vos droits d'Oleh
La taxe d'acquisition réduite
0 % jusqu'à ≈ 1,98 M₪(≈ 566 000 €)
Un barème de taxe d'acquisition très allégé sur votre premier logement en Israël, utilisable une seule fois, dans les sept ans suivant l'Alyah.
Vérifié le 10 septembre 2026 · sources officielles en bas de page
Montants convertis au taux de la Banque d'Israël du 16 septembre 2026, à titre indicatif : le taux bouge chaque jour, et votre banque appliquera le sien. Les seuils légaux — tranches d'impôt, barèmes — sont fixés en shekels : seul le montant en shekels a une valeur juridique.
Qui y a droit
- Tout Oleh hadash, sur son premier logement acheté en Israël
- L'avantage est utilisable une seule fois, dans les sept ans suivant l'Alyah
- Le logement doit être destiné à votre habitation
Ce qu'est le mas rechisha
En Israël, c'est l'acheteur qui paie la taxe d'acquisition — le mas rechisha — calculée par tranches sur le prix du bien. Sur un achat ordinaire, elle représente une somme considérable, et elle se paie en plus de l'apport et des frais.
Le barème Oleh, en chiffres
Pour un nouvel immigrant achetant son premier logement, le barème en vigueur est gelé du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028 :
- 0 % jusqu'à environ 1 978 745 ₪(≈ 565 000 €)
- 0,5 % de ce seuil jusqu'à environ 6 055 070 ₪(≈ 1 730 000 €)
- Des tranches supérieures au-delà
Sur un appartement à 2,5 millions de shekels, l'économie par rapport au barème standard se compte en dizaines de milliers de shekels.
Attention : le barème Oleh n'est pas toujours le meilleur
C'est le conseil que peu de gens donnent. Le barème « résident achetant son unique logement » comporte lui aussi une tranche à 0 %, et selon le prix du bien et votre situation — notamment un couple dont un seul conjoint est Oleh — il peut se révéler plus favorable que le barème Oleh.
Comme l'avantage Oleh ne s'utilise qu'une seule fois, le gaspiller sur un achat où il n'apportait rien serait dommage. Faites systématiquement simuler les deux barèmes par votre avocat avant de signer : c'est dix minutes de son temps et cela peut valoir très cher.
Le reste du budget d'achat
La taxe d'acquisition n'est pas le seul frais. Prévoyez en plus, hors prix du bien :
- Avocat : environ 0,5 à 1 % du prix, plus la TVA. Il est indispensable en pratique et vous devez prendre le vôtre, pas celui du vendeur ni du promoteur.
- Agent immobilier : jusqu'à 2 % plus la TVA, quand il y en a un.
- Banque : frais de dossier, assurance emprunteur, assurance du bien.
- Enregistrement au cadastre (Tabou).
- Dans le neuf : frais de raccordement, et parfois une indexation du prix sur l'indice de la construction pendant les travaux.
Au total, comptez 5 à 8 % du prix en frais, taxe d'acquisition non comprise.
Le conseil qui vaut plus que l'avantage fiscal
Sept ans, c'est long : vous n'êtes pas pressé. Les familles qui achètent bien sont presque toujours celles qui ont loué un an dans le quartier visé avant de se décider. On achète mieux quand on connaît le bruit du vendredi, le trafic du dimanche, l'école du coin et la vraie durée du trajet vers le travail.
La démarche, étape par étape
- 11. Faites-vous financer d'abordObtenez un accord de principe de la banque (ishour ekroni) avant de chercher : vous saurez votre budget réel.
- 22. Prenez un avocat indépendantLe vôtre, jamais celui du vendeur ou du promoteur. Il vérifie le titre au Tabou et l'absence de gage.
- 33. Faites simuler les deux barèmesBarème Oleh contre barème résident. Confirmez lequel vous appliquez avant de signer.
- 44. Signez et déclarezLa déclaration à l'autorité fiscale et le paiement de la taxe se font dans un délai court après la signature. L'avocat s'en charge.
- 55. Enregistrez au TabouL'inscription au cadastre finalise votre propriété. Vérifiez qu'elle est bien faite.
Les papiers à apporter
- Teoudat Oleh (elle prouve la date d'Alyah, qui ouvre la fenêtre de sept ans)
- Teoudat Zehout
- Justificatifs de revenus et d'apport, traduits pour la banque
- Extrait du Tabou du bien visé, obtenu par l'avocat
- Attestation qu'il s'agit de votre premier logement en Israël
Les pièges à éviter
- Utiliser l'avantage sur un achat où le barème résident aurait été plus favorable : il ne sert qu'une fois.
- Acheter un bien non enregistré au Tabou, ou grevé d'un gage.
- Signer sur plan sans avocat indépendant du promoteur.
- Sous-estimer les frais annexes : 5 à 8 % du prix en plus de la taxe.
- Acheter dans une ville qu'on ne connaît que par des visites du dimanche.
Sources officielles
- Autorité fiscale israélienne (Rashut Hamisim)
- Kol Zchut — encyclopédie des droits, rubrique nouveaux immigrants
- Banque d'Israël — informations aux clients des banques
- Madlan — annonces et prix par quartier
Vérifié le 10 septembre 2026. Les montants, taux et délais évoluent : la source officielle fait toujours foi.