Acheter un bien immobilier

1. Faut-il acheter dès l’Alyah ?

Acheter un bien immobilier en Israël peut être une bonne option à long terme, mais il est parfois préférable de louer quelques mois avant pour bien connaître la ville et le marché.

2. Le rôle du notaire et de l’avocat

Il est fortement recommandé de passer par un avocat spécialisé en immobilier. Il vérifie les titres de propriété, les dettes éventuelles et la conformité du bien.

3. Hypothèque (Mashkenta)

Les banques proposent différents types de prêts. Les Olim peuvent parfois bénéficier de conditions légèrement avantageuses, selon les programmes en vigueur.

4. Taxes et frais

Mas Rehicha – taxe d’achat, variable selon le prix et la situation
Honoraires d’avocat
Frais de dossier de la banque
Éventuels frais d’agent immobilier

La taxe d'acquisition (mas rechisha) : votre avantage d'Oleh

Un nouvel immigrant bénéficie d'un barème réduit sur son premier logement acheté dans les sept ans suivant l'Alyah (avantage utilisable une seule fois). Barème en vigueur, gelé jusqu'au 15 janvier 2028 : 0 % jusqu'à environ 1,98 million de shekels, puis 0,5 % jusqu'à environ 6,05 millions, avec des tranches supérieures au-delà. Sur un appartement à 2,5 M₪(≈ 714 000 €), l'économie par rapport au barème standard se chiffre en dizaines de milliers de shekels : faites toujours simuler les deux barèmes par votre avocat, car dans certains cas (bien très cher, couple dont un seul conjoint est Oleh) le barème « résident » peut se révéler plus favorable.

Le crédit immobilier (mashkanta)

Pour un premier logement, les banques financent en général jusqu'à 75 % du prix ; prévoyez donc au moins 25 % d'apport, plus les frais.
Les prêts israéliens combinent souvent plusieurs tranches (taux fixe, taux variable, indexé sur l'inflation). Un courtier en crédit (« yoetz mashkantaot ») coûte quelques milliers de shekels et fait souvent économiser bien plus.
Sans historique bancaire israélien, les revenus étrangers sont pris en compte mais avec une décote : apportez des justificatifs traduits (fiches de paie, avis d'imposition, relevés).
L'assurance emprunteur et l'assurance du bien sont exigées ; elles se souscrivent librement, pas forcément auprès de la banque prêteuse.

Les frais annexes

Comptez environ 0,5 à 1 % + TVA pour l'avocat (obligatoire en pratique), jusqu'à 2 % + TVA pour l'agent immobilier, les frais de dossier bancaire, l'assurance du prêt, et l'enregistrement au cadastre (Tabou). Dans le neuf, ajoutez les frais de raccordement et parfois une indexation du prix sur l'indice de la construction pendant les travaux. Au total, prévoyez 5 à 8 % du prix en frais, hors taxe d'acquisition.

Les pièges classiques

Un bien non enregistré au Tabou (terrain de l'État, coopérative, extension non déclarée) : faites vérifier le titre avant tout versement.
Le « Tama 38 » et les projets de rénovation urbaine : ils peuvent transformer un immeuble en chantier pendant des années — ou en faire une excellente affaire.
Acheter à distance sur plan sans avocat indépendant du promoteur.
Oublier que l'appartement témoin n'est pas l'appartement livré : lisez le cahier des charges technique (« mifrat »).

Le bon réflexe

Louez d'abord dans le quartier visé, au moins six mois. Le marché israélien récompense la patience : on achète mieux quand on connaît les rues, les écoles, le bruit du vendredi et le trafic du dimanche.